Valorar bien toma tiempo y en campo casi no lo hay
Un agente captura una propiedad en minutos, entre visitas y a veces sin buena señal. Valorarla con criterio exige aplicar el manual de Hacienda: elegir la tipología correcta, depreciar por edad y estado, y comparar con el mercado. Hecho a mano, el resultado cambia según quién lo calcule.
Llenas un checklist y Valorem hace el cálculo
La captura es tan rápida como marcar casillas. Por debajo, cada dato se ordena según el Registro Nacional, el IGN y las tipologías de Hacienda/ONT, y el valor de la construcción se calcula con depreciación Ross-Heidecke. Así llegas a la conversación de precio con una cifra que puedes explicar.
Una suite para todo el trabajo del agente, no una sola herramienta
Todo parte de la captación guardada: el propietario, el inmueble y el precio se escriben una sola vez y cada herramienta los reutiliza. También se pueden abrir en blanco, sin captación.
Captación y valoración
Checklist de seis pasos en campo y valor de la construcción, el terreno y las remodelaciones con el manual de Hacienda/ONT. El propietario recibe un informe en PDF.
Contratos
Contrato de intermediación exclusivo o no exclusivo, con los datos de la captación y de tu inmobiliaria, listo para firmar en la visita y descargable en Word. Es una plantilla de referencia: se revisa con un abogado.
Crear anuncio
Convierte las fotos y los datos de una captación autorizada en piezas para Meta, con el logo y los colores de tu inmobiliaria. Nunca publica datos personales ni la dirección exacta.
Calculadora
Cuánto le queda al propietario después de comisión, hipoteca e impuestos, y qué prima, gastos de cierre y cuota necesita el comprador.
Comparables
Compara una propiedad con anuncios o ventas de la zona y ajusta cada una por terreno, construcción y las diferencias que sustentes. Convierte los dólares con fecha y fuente, detecta anuncios repetidos y muestra qué tan sensible es el resultado. No decide el valor: te da el rango y lo que falta para sustentarlo.
Seguimiento
Un tablero por etapas: cada captación es una tarjeta con su próximo contacto y el aviso de vencimiento del contrato. Las etapas las defines tú.
La marca de cada inmobiliaria
El logo, los colores y los datos legales de cada agencia salen en sus informes, contratos y anuncios. Valorem se queda detrás de tu marca.
De la visita al precio de venta
Captura
El agente registra la propiedad en campo, en minutos.
Orden
Valorem ordena los datos según la metodología oficial.
Cálculo
Se aplica la depreciación y se compara el lote con el mercado.
Informe
El propietario recibe un informe claro con las cifras.
Precio
Agente y propietario deciden el precio con ese informe sobre la mesa.
Seis pasos y un informe listo para el propietario
Un solo recorrido completo, guiado de principio a fin: lo que levantas en campo se convierte en el informe que recibe el propietario.
Identificación
Propietario, ubicación y datos de la finca.
Fotos
Lo primero que verá el propietario en su informe.
Terreno y construcción
Medidas, valor del lote por comparables y materiales: el motor calcula el valor depreciado.
Detalles y situación legal
Sistemas, condominio, impuestos y gravámenes. Todo es opcional.
Análisis comercial
Precio de mercado, precio de cierre rápido y brecha de financiamiento.
Revisión y envío
Consentimiento del propietario e informe final.
Por qué puedes confiar en el número
Hecho para Costa Rica, sobre la normativa y el mercado local.
Integridad del dato
Si un dato no se puede respaldar, Valorem no lo muestra.
Fuente oficial
Todo se apoya en el manual de Hacienda/ONT, el Registro Nacional y el IGN. Lo que es una aproximación se marca como tal.
Criterio del agente
La tecnología asiste y la decisión sigue siendo del agente, que conoce el mercado de cerca.
Seguridad en la base de datos
Cada agente ve solo sus propias captaciones. La separación la hace la base de datos: aunque una solicitud del navegador se manipulara, se rechaza cualquier lectura o escritura que no le pertenezca.
Cómo se calcula el valor de la construcción
En Costa Rica, el valor de una construcción tiene una metodología oficial, la misma que usan peritos, bancos y el Ministerio de Hacienda en un avalúo formal. Responde dos preguntas en orden. Primero, cuánto costaría reponer la construcción hoy, según sus materiales y acabados. Después, cuánto valor perdió por su edad y su estado de conservación. Esa fórmula vive en manuales impresos y el resultado depende de quién la aplique. Valorem la convierte en código: mismos datos, mismo resultado.
Datos crudos del agente
Material de paredes, la tipología que más se parece (por baños, cocina y cochera), áreas, año y estado de conservación. Es lo que cualquier agente observa en sitio.
Motor de cálculo
Busca la tipología oficial, calcula el costo de reposición y aplica la depreciación Ross-Heidecke, que combina edad, vida útil y estado de conservación.
Valor depreciado
El único dato que regresa al agente. La tarifa exacta y los coeficientes de depreciación nunca salen del servidor.
Corre en el servidor de Valorem y no en el teléfono del agente, así que la metodología no se puede leer desde afuera, ni siquiera con las herramientas de desarrollador de un navegador.
Tipologías
El agente elige la tipología que más se parece a la construcción (por baños, cocina, cochera y estructura) entre las 35 del manual de Hacienda/ONT (viviendas, apartamentos, locales y edificios comerciales, bodegas y naves); el servidor le asigna su tarifa ₡/m² y su vida útil.
Obras complementarias
Cochera, balcón y terraza cuentan como media área, como indica el manual. Tapias, verjas y piscinas se valoran aparte, con su propia tarifa y su propia vida útil.
Remodelaciones, ampliaciones y plantas mixtas
Una remodelación importante alarga la vida útil y mejora el estado de la parte remodelada, según el peso de cada componente en el costo de la construcción. Una ampliación se valora aparte, con su propio año y estado, y se suma. Una vivienda de dos plantas con sistemas distintos (por ejemplo, concreto abajo y muro seco arriba) se valora planta por planta, como indica el manual.
Ross-Heidecke
Fórmula de depreciación real de la metodología costarricense: edad sobre vida útil combinada con nueve estados de conservación posibles, de "Óptimo" a "Demolición". Se aplica a cada componente con su propia vida útil.
Construcción
El agente observa la propiedad y elige la tipología que más se parece; las tarifas, la vida útil y la depreciación las aplica el servidor siempre igual, según la metodología oficial.
Terreno
El agente anota los lotes comparables de la zona y Valorem los ajusta al terreno que se valora por frente, área, ubicación en la manzana, pendiente y nivel respecto a la acera, con el método de valoración de terrenos urbanos. Lo que el agente deja en blanco no se ajusta, y el resultado se puede corregir a mano. En apartamentos de condominio, al terreno común se le aplica solo el porcentaje de proporcionalidad de la finca filial.
Lo que viene para la suite
Las ideas marcadas como Visión están en evaluación y no tienen fecha de entrega comprometida. Valorem no es un avalúo oficial ni reemplaza a un perito.
Radar de oportunidades
El mismo motor que valora una propiedad hoy puede escanear listados externos y señalar cuáles están por debajo de su valor real.
Terreno y manual registrados
Que el servidor recalcule la homologación del terreno y que cada informe deje registrada la versión del manual que se aplicó.
Inteligencia de mercado
El dato agregado y anonimizado que ya se recolecta puede empaquetarse como reporte propio de tendencias de zona.
Lo que más nos preguntan sobre Valorem
¿Qué es Valorem?
Valorem es una suite de herramientas para agentes y agencias inmobiliarias de Costa Rica. Incluye captación y valoración de campo con un formulario guiado de seis pasos, contratos de intermediación, creación de anuncios para Meta, una calculadora del neto del propietario y del costo para el comprador, una matriz de comparables de mercado y un tablero de seguimiento de captaciones. El valor de la construcción se calcula con la metodología oficial de Hacienda y el ONT.
¿Qué herramientas incluye Valorem?
Además de la captación y valoración, incluye contratos de intermediación exclusiva y no exclusiva, anuncios para Meta con el logo y los colores de cada inmobiliaria, una calculadora del neto del propietario y del costo para el comprador, una matriz de comparables con ajustes que el agente sustenta y un tablero de seguimiento con etapas que define el agente. Los contratos son una plantilla de referencia y no reemplazan la asesoría legal.
¿En qué metodología se basa el cálculo?
En el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2023 del Ministerio de Hacienda y el Órgano de Normalización Técnica (ONT). Valorem calcula el costo de reposición de la construcción según su tipología y le aplica la depreciación Ross-Heidecke, que combina la edad sobre la vida útil con el estado de conservación.
¿Qué tipos de construcción valora?
Viviendas de concreto o mampostería, de muro seco y de madera, edificios de apartamentos, locales, edificios comerciales, centros comerciales y edificios de oficinas, bodegas y naves, y viviendas de sistemas especiales como contenedores, vidrio, cabañas, adobe o bambú (64 tipologías en total), además de obras complementarias como cochera, balcón, terraza, tapias, verjas y piscinas, de remodelaciones y ampliaciones, y de viviendas de dos plantas con sistemas constructivos distintos.
¿Valorem reemplaza el avalúo de un perito?
No. Valorem estima el valor de reposición depreciado de la construcción y ayuda al agente a sostener una conversación de precio con el propietario. No es un avalúo oficial: el criterio del agente y, cuando se necesita un avalúo formal, el de un perito siguen siendo necesarios.
¿Cómo se valora el terreno?
El agente anota los lotes comparables de la zona y Valorem los ajusta al terreno que se valora por frente, área, ubicación en la manzana, pendiente y nivel respecto a la acera, con el método de valoración de terrenos urbanos. Lo que el agente deja en blanco no se ajusta, y el resultado se puede corregir a mano. En apartamentos de condominio, al terreno común se le aplica solo el porcentaje de proporcionalidad de la finca filial.
¿Los datos de los propietarios están protegidos?
Sí. Cada agente ve únicamente sus propias captaciones: la separación la hace la base de datos con seguridad por fila (RLS). La aplicación es privada, requiere una cuenta y no aparece en los buscadores.
¿Cómo empiezo a usar Valorem?
Crea tu cuenta en app.valoremhub.com con Google, Microsoft o con correo y contraseña, y empieza tu primera captación. Si prefieres que te mostremos la herramienta antes, escribe a info@valoremhub.com y te la mostramos.
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